La tasación de un hotel va mucho más allá de calcular el valor de un inmueble; es un proceso complejo que requiere una comprensión profunda del mercado hotelero y de las particularidades del establecimiento. Factores como la ubicación, la categoría, el número de habitaciones y las conexiones con el entorno son esenciales, pero no suficientes por sí solos. La clave está en realizar un análisis riguroso que considere tanto el contexto del mercado como las características intrínsecas del hotel. Veamos los elementos críticos y los desafíos en este proceso.
Análisis exhaustivo del mercado y del establecimiento
Para valorar adecuadamente un hotel, es imprescindible llevar a cabo un estudio detallado del mercado en el que se ubica.
Esto implica entender las dinámicas de oferta y demanda, las tendencias turísticas, la competencia y las perspectivas económicas de la zona. Sin esta visión global, cualquier valoración estaría incompleta.
Paralelamente, es vital examinar las características específicas del hotel: su desempeño histórico, su posición en el mercado, y el potencial de crecimiento o reposicionamiento. Evaluar cómo podría mejorar incorporando nuevos servicios, optimizando operaciones o adaptándose a nuevas tendencias puede revelar oportunidades de incremento de valor que no son evidentes a primera vista.
La importancia de contar con expertos hoteleros
Aquí es donde la experiencia especializada juega un papel fundamental. La valoración de un hotel no puede basarse únicamente en criterios inmobiliarios tradicionales. Durante la crisis de 2009, muchas entidades financieras enfrentaron dificultades al intentar vender hoteles valorados bajo normativas que no reflejaban la realidad del sector. Los valores asignados no correspondían al potencial real de los establecimientos, lo que evidenció una brecha en el enfoque de tasación.
La normativa vigente en materia de valoración inmobiliaria carece de directrices específicas para hoteles, lo que lleva a que las tasadoras oficiales apliquen criterios más adecuados para residencias u oficinas. Sin embargo, los hoteles son negocios en funcionamiento, con flujos de ingresos y gastos operativos que deben ser considerados. Los profesionales como aparejadores y arquitectos, aunque expertos en su campo, no poseen el conocimiento especializado para evaluar el rendimiento operativo y el potencial de un hotel.
El riesgo de valoraciones inadecuadas
Una valoración que no tenga en cuenta los aspectos operativos y de mercado propios del sector hotelero puede conducir a decisiones patrimoniales desinformadas. Esto no solo afecta a propietarios e inversores, sino también a entidades financieras que pueden tener activos sobrevalorados o infravalorados en sus balances.
Un ejercicio de valoración que combine criterios inmobiliarios y hoteleros sin una adecuada integración puede resultar ineficaz y confuso.
La solución es tener un enfoque especializado y preciso
Para tomar decisiones informadas y estratégicas, es esencial que la valoración refleje fielmente el valor y el potencial del hotel. Esto solo se logra mediante la intervención de expertos en valoración hotelera, que apliquen metodologías específicas del sector.
Estos profesionales consideran no solo el valor físico del inmueble, sino también su capacidad para generar ingresos, su posición competitiva y las tendencias del mercado que podrían afectar su desempeño futuro.
¿Qué camino sigo? ¿Hay atajos?
No existen atajos cuando se trata de valorar un hotel correctamente.
La única forma de asegurar una tasación precisa es acudir a expertos que entiendan las complejidades del sector y puedan ofrecer una visión integral. Solo así se pueden tomar decisiones estratégicas que maximicen el valor y minimicen los riesgos asociados.
¿Es el momento de valorar tu Hotel?
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